Tiền & Chính Sách Nhà Ở

Sau chuyến đi “tận mục sở thị” 2 khu chung cư đã từng được bán với giá 2,5-3 triệu đồng/m2 “mà ở một năm vẫn còn tốt”, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Hồng Quân tuyên bố: “Nhà 200 triệu đồng/căn hoàn toàn có thể triển khai trên thực tế”. Chuyến đi cho thấy, Bộ đã rất khéo léo đặt các nhà báo và quan chức trước một ví dụ khá “trực quan”, nhất là trong tình trạng đang có nhiều nghi ngại tính khả thi của chương trình nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ mà Bộ vừa khởi xướng.

“Giải ngân” 49.000 tỷ đồng không phải là vấn đề quá khó. Các doanh nghiệp nhà nước, các tổng công ty trực thuộc Bộ vẫn đang còn chờ đợi quyết định cuối cùng. Vấn đề là ai sẽ ở trong những căn hộ được xây tại những vùng “sơn cước” ấy. Hai khu “chung cư thương mại”- có giá bán “như ý” của Bộ Xây dựng- nói trên, một nằm tại Xuân Mai và một nằm tại Vĩnh Yên. Xuân Mai tuy bây giờ đã thuộc về Thủ đô nhưng vẫn phải mất vài giờ để chạy xe từ… Hà Nội lên. Những “thị dân” đang làm việc ở Thủ đô liệu có mua nhà ở Vĩnh Yên hay Xuân Mai. Những “nông dân Thủ đô”, đang sống quanh Vĩnh Yên, Xuân Mai, nếu có 200 triệu liệu có chọn mua một “cái hộp 50m2” trong những khu chung cư rẻ tiền hay sẽ tìm mua một căn nhà vườn nho nhỏ.

Vấn đề, không đơn giản là thiếu những khu chung cư mà là giá nhà đất đã tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân. Trong khi, một số ít người có thể mua 2-3 căn nhà, bỏ không chờ giá lên, thì thu nhập của đa số dân chúng không với tới một căn nhà 200 triệu. Ngay cả trong những ngày khủng hoảng, những tòa biệt thự, những căn hộ cao cấp ở Hà Nội, TP HCM vẫn bán được. Nhà đất, là kênh tốt nhất để “xử lý” tiền bạc của một bộ phận, đặc biệt là bộ phận có cơ hội “tích lũy tư bản” từ tham nhũng.

Ở nhiều nước, thuế nhà đất là nguồn thu hết sức quan trọng của địa phương, với mức thuế vào khoảng trên dưới 1%/năm tính trên giá trị của căn nhà trong khi chúng ta chỉ áp dụng một mức thuế khá là hình thức. Vào hoàn cảnh của Việt Nam, có thể Nhà nước không đánh thuế căn nhà thứ nhất, hoặc không đánh thuế những người chỉ có nhà ở với diện tích hoặc có giá trị trung bình. Nhưng nếu không đánh thuế những người có căn nhà thứ 2 trở đi thì tình trạng đầu cơ địa ốc là không thể nào tránh được. Ví dụ, một người có 2 căn biệt thự ở Phú Mỹ Hưng, giá một căn là 1000 lượng vàng. Họ có thể sẽ chịu thuế 1% ở căn thứ nhất cho phần “xa xỉ”, (tính trên 500 lượng giá trị cao hơn mức miễn thuế) và 1% cho căn thứ 2, tổng cộng, mỗi năm phải đóng khoảng 15 lượng vàng, gần 300 triệu đồng, một mức thuế mà nếu muốn đầu cơ thì họ phải buộc lòng cân nhắc.

Phải có chính sách thuế để tránh đầu cơ, nâng giá. Nhưng, thuế cũng không thể giữ giá nhà đất ở mức mà những người lao động bình thường có thể mua nhà, nếu không có một chính sách bắt đầu từ nhà nước. Những trung tâm thương mại, chính trị lớn như Hà Nội, chắc chắn sẽ thu hút rất nhiều lao động đủ mọi trình độ từ các địa phương xa. Giá nhà ở những trung tâm lớn, rất tiếc, lại không dễ để những người này với tới. Bây giờ thì chúng ta nhận ra, một quyết định hành chánh không thể rút ngắn đường đi giữa Xuân Mai hay Ba Vì với Hà Nội. Một nhân viên ngân hàng có trụ sở ở quận Ba Đình không thể nào sáng đi, tối về từ Xuân Mai trong điều kiện giao thông hiện nay. Nếu Bộ xây dựng cho rằng có thể giải quyết nhà ở cho người dân Thủ đô ở Vĩnh Yên hay Xuân Mai, thì thay vì vội vàng lên đấy để xây dựng những khu chung cư, cần nghiên cứu một hệ thống giao thông, sao cho: một người sống ở Xuân Mai, làm việc ở Hà Nội có thể đi xe máy tới một nhà ga xe lửa ở Xuân Mai, đi xe lửa về Cầu Giấy; từ Cầu Giấy đi xe buýt về trung tâm, sao cho thời gian đi lại mỗi ngày không dài hơn 2 giờ. Khi giao thông phát triển, không cần 49.000 tỷ từ nhà nước, những căn hộ ở Vĩnh Yên, Xuân Mai cũng sẽ được xây lên.

Trong bài “Nhà ở và nhà Nhà nước” chúng tôi đã phân tích một vài cơ chế tín dụng ưu đãi để người dân có thể mua nhà. Nếu 49.000 tỷ đồng nói trên được dùng với mục đích kích cầu thì nó phải đến tay của những người có nhu cầu mua nhà, thay vì ưu đãi cho những “chủ thầu xây dựng”; nếu 49.000 tỷ ấy được dùng để làm chính sách thì không thể dùng nó để xây 10 nghìn căn hộ trong khi đang có hàng triệu người cần nhà. Bởi nhà nước không thể ra một chính sách mà chỉ có người nào may mắn hơn thì được hưởng. Chăm lo nhà ở cho giai cấp công nhân cũng là một chính sách tốt, nhưng, thay vì định bắt buộc các chủ doanh nghiệp, hãy trao cho họ những ưu đãi thuế và tín dụng dựa trên mức độ đầu tư nhà ở cho công nhân. Bởi, các chủ nhà máy có quyền lợi gắn với công nhân nhiều hơn là các công ty địa ốc.  

Không nên kích cầu bằng mọi giá, càng trong thời điểm suy thoái, việc chi tiêu tiền bạc lại càng phải chặt chẽ hơn. Nếu thực sự nhà nước có 49.000 tỷ đồng để chi dùng trong thời điểm hiện nay thì nên tập trung cho các dự án hạ tầng. Đầu tư vào hạ tầng vừa có ý nghĩa rất thiết thực để kích cầu, vừa có thể phát huy tác dụng ngay sau khi sản xuất, kinh doanh hồi phục. Nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thập là một chính sách lâu dài, không thể giải quyết nhà ở bằng những chương trình nhất thời. Giờ đây, nếu bơm ra 49.000 tỷ đồng có thể sẽ thấy ngay hiệu quả kích cầu, nhưng 2 năm sau, nếu những căn hộ ở Xuân Mai không bán được thì lạm phát lại xuất hiện bởi đồng tiền hôm nay đã đựơc chi ra không hiệu quả.

Huy Đức